Inleiding
De woningmarkt is zowel maatschappelijk als politiek gezien een heet hangijzer. Aan woonruimte is een structureel tekort en de prijzen zitten al jaren in de lift waardoor woonruimte voor steeds meer mensen uit het zicht lijkt te raken. De veelbesproken Wet betaalbare huur van voormalig minister Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge (CDA) had tot doel het koppelen van de huurprijs aan de kwaliteit van de woning en moest huren betaalbaarder maken. In de praktijk had de wet eerder tot gevolg dat particuliere woningbeleggers over gingen tot uitponding van hun bezit waardoor het aanbod van huurwoningen daalde. Demissionair minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Mona Keijzer (BBB) doet nu een verwoede poging om het tij te keren.
Wet betaalbare huur
Op 1 juli 2024 trad de Wet betaalbare huur in werking waarmee het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is doorgetrokken. Hiermee is het middenhuursegment onder de regulering van het WWS komen te vallen. Voor huurovereenkomsten die zijn ingegaan op of na deze datum geldt voor woningen tussen de 144 en 186 punten dat de huurprijs gereguleerd is. Deze woningen waren voor de invoering van de wet nog verhuurbaar in de vrije sector waardoor woningbeleggers als gevolg van de begrenzing van de huurprijs veelal geconfronteerd werden met een significante daling van het rendement.
Waar het voor de invoering van de wet nog niet strafbaar was om teveel huur te vragen voor een woning die onder de zogenaamde liberalisatiegrens van het WWS viel, heeft de Wet betaalbare huur een dwingend karakter en is het overtreden van deze wet wél gesanctioneerd. Per 1 januari 2025 geldt dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor de handhaving waarbij het handhavingsbeleid per gemeente verschillend is.
Uitpondgolf
Of de wet nu echt effect heeft gehad voor huurders is maar zeer de vraag. Natuurlijk is huurprijs voor de gelukkige huurder die na de invoering van de wet een middenhuurwoning wist te bemachtigen lager dan dat deze was geweest in de vrije sector, maar het vinden van een dergelijke huurwoning is er allerminst makkelijker op geworden. Al voordat de wet definitief was ingevoerd, kozen veel beleggers ervoor om woningen te verkopen aan eindgebruikers, ook wel uitponden genoemd. Dit uitponden is sinds de invoering van de wet verder toegenomen. De NVM becijferde dat in 2024 ruim 37.000 huurwoningen werden uitgepond terwijl dit — blijkens cijfers van de NVM — in de jaren voor de invoering van de wet gemiddeld op circa 20.000 per jaar lag.
Eerlijkheid gebiedt wel te zeggen dat het uitponden van huurwoningen niet volledig kan worden toegeschreven aan de Wet betaalbare huur. Een andere belangrijke drijfveer voor woningbeleggers om te kiezen voor uitponding is de relatief hoge belastingdruk en de onzekerheid rondom de box 3-heffing. De wet vaste huurcontract die sinds 1 juli 2024 het gebruik van tijdelijke huurcontracten sterk aan banden heeft gelegd, speelt eveneens een rol van betekenis.
Maatregelen middenhuur
Om een verdere verkrapping van de middenhuurmarkt tegen te gaan, heeft demissionair minister Mona Keijzer een ontwerpbesluit met een viertal aanpassingen in de regelgeving naar de Tweede Kamer gestuurd. Deze aanpassingen zien op het volgende:
- Prijsopslag voor woningen met een hogere WOZ-waarde die geraakt worden door de WOZ-cap
- WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten wordt zwaarder gewaardeerd
- Het ontbreken van een buitenruimte resulteert niet meer in minpunten (thans vijf)
- Studenten moeten weer een tijdelijke huurovereenkomst kunnen sluiten. Nu kan dat alleen bij verhuizing vanuit een andere gemeente
Indien het voorstel van demissionair minister Keijzer wordt aangenomen, geldt dat de aanpassingen pas effect zullen hebben bij nieuwe huurovereenkomsten. Huurders zullen onder een lopende huurovereenkomst dus niet geconfronteerd worden door een huurprijsstijging die direct het gevolg is van deze aanpassingen.
Hebben deze aanpassingen het gewenste effect?
De hamvraag is natuurlijk of deze wetsaanpassingen er daadwerkelijk voor zullen zorgen dat verhuurders ervoor kiezen om te blijven verhuren in plaats van hun woning(en) te verkopen. Vooropgesteld dat met deze aanpassingen een stap in de juiste richting wordt gedaan, verwachten wij vooralsnog niet dat dit de tendens binnen de vastgoedmarkt significant zal doen veranderen. Hiervoor zijn de voorgenomen aanpassingen te marginaal. Een significante verlaging van de puntengrens zou meer effect sorteren, zij het dat dit politiek waarschijnlijk te beladen zal zijn.
Onze verwachting is dat een substantiële deregulering van het middenhuursegment het uitponden van huurwoningen niet een halt toe zal roepen. De uitponding is niet enkel een gevolg van regulering van huurprijzen maar moet gezien worden in een complex van omstandigheden als de regulering rondom tijdelijke huurcontracten en de belastingdruk in box 3 en de blijvende onzekerheid daaromtrent.
Om het middenhuursegment – en de woningmarkt in bredere zin – uit het slop te trekken is doortastend en vooral eenduidig, langjarig beleid nodig. Kijkend naar de matige politieke stabiliteit waar Nederland zich in bevindt, is het maar zeer de vraag of dat op afzienbare termijn haalbaar is.
Dit artikel was het derde en laatste artikel in onze eindejaars-reeks. Houd de website in de gaten om in de toekomst geen artikel te missen!
